주택은 동산과 다른 점이 많다. 주택은 일반적으로 위치가 고정되어 있다는 점이다. 수명도 긴 편이다. 내구서면에서 일반재화와 차이가 있는 것이다. 주택은 일정한 공간을 인위적으로 형성해 나가는 작업을 필요로 한다. 주택생산기간은 긴 편이다. 한편 주택은 서비스가 각각 다른 이질성이 강한 재화이다. 또한 주택은 위치적 존재이기 때문에 외생성에 의한 여향을 많이 받을 뿐만 아니라 외부효과에 의한 영향을 크게 받는다. 그리고 주택은 생산과정이 장기적이며, 일반 가구에 있어 재산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있다.
이상에서 살펴본 바와 같이 주택은 일반재화와 같은 상품으로서의 가치를 갖고 있으나, 주택이라는 상품과 또 다른 내용을 보유하고 있으므로 가국들만의 노력으로는 그의 수급문제를 개선하기 힘든 분야이기도 하다. 이러한 관점에서 주택의 분류는 우리나라에서 운용되고 있는 여러 가지 주택관계법령이 규정하고 있는 것에 근거하여 살펴보고자 한다.
주택법상 주택의 분류는 사람이 거주하고 있는 모든것을 포괄하는 것이 아니라 주택건설 사업승인대상으로서의 주택을 규정하여 분류하고 있다. 건축 통계상 분류는 주로 주택의 물리적 기준으로 구분되어 있고 주택 공급상의 분류는 주택정책수행의 필요에 따라 구분하고 있다. 센서스는 거처의 개념을 이용하여 사람이 거주하고 있으면 형태에 관계없이 광의의 거처로 파악하고 이를 주택과 주택 외의 거처로 분류하고 있다. 그리고 건축법에 의한 분류 방식도 주택건축허가를 목적으로 한 것이기 때문에 명확한 분류라고는 할 수 없다.
1. 단독주택지의 유형과 문제점
1) 단독주택지의 유형
기존에 개발된 단독주택지는 크게 세가지 유형으로 구분해 볼 수 있다. 즉 기성시가지 내 단독주택단지 신도시 내 단독주택단지 전원주택단지가 바로 그것이다.
기성시가지 내 단독주택단지는 기성시가지 내에 자연발생적으로 형성되거나 도시개발사업에 의하여 조성된 단독주택지를 주로 의미한다. 이들 단독주택지는 최근 주택개량 재개발사업과 재건축사업에 의하여 급격하게 공동주택으로 전환되고 있다.
신도시 내 단독주택단지는 택지개발사업 등 공영개발사업에 의하여 공급되는 단독주택지를 말한다. 수도권 내 사업지구 내 총 주택호수의 10% 이내로 공ㄱ브물량이 한정되어 왔다. 신도시 내 단독주택단지는 형태적으로 하나의 단지를 형성하고 있으나 내부의 동선과 공공시설배치에 있어 단지로서의 통일성이 부족한 실정이다. 특히 일반주거지역의 경우 4~6세대까지의 다가구주택이 허용됨으로써 주차장과 족지 등 공공시설물이 크게 부족하여 주거단지로서의 질을 저하시키고 있다.
그리고 전원주택단지는 서울에서부터 1시간 내외의 통행거리에 집중적으로 개발되고 있는 교외주택단지로서 15~50세대의 소규모 단지이며, 필지는 100~200평 규모이다. 사업성 위주의 개발로 공공시설과 환경시설의 공급이 충분하지 못하고 주변환경과의 부조화도 또한 심각한 문제로 대두되고 있다.
소규모 주택사업체에 의하여 수도권에 건설되고 있는 전원주택단지의 필지 규모는 미국인아 일본의 필지 규모보다도 크게 나타나고 있으며 세대수는 소규모이다. 일본이나 미국의 사례에서는 표준평면에 의한 모델주택의 개발이 활발한데 비하여 국내 사례에서는 거의 개별주문식으로 건축되어 있어 생산의 효율성이 저하되며 결과적으로 대기업의 참여를 어렵게 하고 있다.
2) 기존 단독주택지의 문제점
원래 단독주택은 공동주택에 비하여 여러 가지 측면에서 장점이 많은 주거 유형이다.
주거서비스의 다양성 자연친화적인 쾌적성 프라이버시의 보장성 사유정원과 개성있는 건축으로 인한 소유욕구의 충족 등은 공동주택에서는 기대할 수 없는 단독주택의 고유한 장점이라고 할 수 있다. 그러나 선직국과 달리 우리나라에서는 아직까지 단독주택을 희망하는 잠재수요가 유효수요로 연결되지 못하고 있다. 그것은 기존 단독주택이 갖는 다음과 같은 문제점 때문이다.
-소규모 획지 분할에 대한 문제
-상업기능의 혼재로 인한 문제
-평면개발에 따른 문제
-관리 및 안정성의 문제
-환금성의 문제
기존 단독주택용지의 경우 대부분 획지당 면적기준이 정형화 되게 분할하여 한정된 면적에 유사하고 일률적인 주택배치로 수요자의 다양한 욕구를 반영하지 못하고 있다. 이 같은 소규모 획지로 인해 이웃 간의 소음 프라이버시 침해 등 거주조건이 악화되고 있으며 공동주차장이나 커뮤니티센터 같은 공공시설의 공급이 불가능해지는 어려움이 있다.
특히 최근에는 이들 소규모 택지 위에 6~8호 규모의 다가구주택이 건립되고 있어서 주차난이 심화되고 있으며 이로 인해 주거환경이 더욱 악화되고 있다.
이에 더하여 획지별 건축허가에 따른 산발적인 건축으로 인해 지하간선시설 이입에 따른 기존 시설물의 훼손과 변형이 빈번하게 일어나고 있다.
한편 건축물의 연며적 중 40% 미만에 근린생활시설의 건축을 허용하는 단독주택 건설용지의 경우 상업기능의 과다유입으로 쾌적한 주거환경창출이 불가능하다. 동시에 일부지역에서는 단독주택지의 상가화 현상이 광범위하게 나타나고 있다.
또한 기존 단독주택지는 원지형을 고려치 않은 평면개발로 인해 주변환경과 단절된 주거지를 생산한다는 문제점을 갖고 있다. 즉 평평한 형태의 부지를 조성하는 기존의 택지조성방식은 과도한 토목작업으로 주변의 자연환경과 단절된 택지를 생산하여 원지형을 살린 다양한 형태의 단독주택군을 형성하지 못하고 있다.
마지막으로 기존 단독주택지는 공동관리가 미비하고 안전문제가 취약하여 결과적으로 환금성이 낮다는 문제점 안고 있다. 즉 기존 단독주택은 개별관리로 인하여 공동관리에 따를 규모의 경제를 누리지 못하고 있으며 특히 방범등 안전문제에 취약하다. 이 같은 이유로 단독주택은 수요층이 넓지 못하며 따라서 주택시장에서 매매가 쉽사리 이루어지지 않아 환금성이 낮다는 문제점을 안고 있다.
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