1. 구조적인 세 가지의 문제
버블의 본질은 무엇인가, 특히 일본의 경우 버블의 붕괴로부터 회복이 늦어진 이유는 무엇인가.
부동산 시장의 기능이 부진한 데다가, 일본의 금융 당국이 부동산 시장을 모른 채 신용의 남발을 용인하고 금융 기관이 부동산 시장의 리스크를 무시한 융자를 실시한 데 원인이 있다. 그 구조적인 요인으로서는 토지 제도의 기능 부전 부동산에 관한 금융당국의 무지 금융 기관이 부동산 비즈니스에 대한 능력을 갖지 못한 것으로 볼 수 있다
1) 토지 제도의 기능 부전
부동산의 활용에 관한 일본의 토지 제도는 허점투성이다. 우선 보유하는 것에 대하여 부당한 대우를 하고 있다. 토지의 고정자산세가 현저하게 낮다. 가격의 1.4%라는 세율은 국제적 수준이라고 하지만 과세 표준이 시장 가격의 70%정도이며 택지는 6% 농지는 1%로써 서투르게 활용하거나 매각하는 것보다 어떻게든 보유하는 것이 유리하다. 상속의 경우에도 예금이나 적금 유가 증권에 비하여 토지는 훨씬 저렴하게 평가하기 때문에 유리한 자산으로 취급되고 있다.
독일의 경우는 부동산에 대한 과세가 총자산가액에서 채무와 기초공제를 ㄹ제하고 개인이라면 1% 법인이라면 0.6%의 세율이 적용되고 있다. 그러나 이러한 재산세의 부동산 평가 방법은 다른 자산에 비하여 부당한 대우를 받고 있다는 판결을 받아, 이러한 세율 적용이 정지되었다. 이런 논리에 의한다면 토지를 가지고 있는 사람과 갖지 못한 사람의 과세 격차를 생각할 때 일본의 세제는 명백히 헌법에 위배된다. 국민의 0.4%가 개인 금융 자산의 30%를 국민의 2.8%가 47.8%의 토지 자산을 장악하고 있다는 것은 심각한 부의 편중이라고 하겠다.
가진 자와 못 가진 자의 격차, 소득 누진 과세와 자산에의 저렴한 과세의 격차는 헌법의 조문을 벗어나도 있다. 결국 토지를 활용하지 않아도 세금이라는 비용은 발생하지 않으며, 상속을 하여도 우대조치가 있기 때문에 토지가 부동산 시장의 매물로 나오는 것은 어쩔 수 없는 상속이 발생하였을 때뿐이다. 미가동 저가동의 부동산은 좀처럼 시장에 공급되지 않는다. 더욱이 도쿄권의 20만 헥타르에 이르는 시가화 조정구역은 사실상 이용이 불가능하고 또 도심에서는 사선 규제와 일조규제등의 제약을 받는 관계로 건축비가 상당히 높은 건물로 채워져 버렸다.
게다가 유효 활용이 저해되고 있다. 토지는 누군가에게 일단 빌려주면 돌아오지 않는다고 흔히 말한다. 이것은 차지차가법의 정당사유라는 제도 떄문이다. 전쟁 중 군인으로 징집된 사람의 가족들이 부당하게 강제 퇴거되는 일이 없도록 하기 위하여 제정된 법률이 지금까지 남아 있기 때문이며, 임대인은 상당한 이유가 없다면 퇴거를 요구할 수 없다.
건물의 임대인은 스스로 사용할 필요가 있을 경우나 기타 정당한 사유가 없을 때에는 임대차 계약의 갱신을 거절 혹은 혜약을 요청할 수 없다고 명시되어 있다. 게다가 정당한 사유의 제기는 임차인에게 있는 것이다. 전후의 판례에서도 기득권을 보호하는 데 편중되어 있다
그 결과 사무실이나 주택의 임차인의 권리는 임대인보다 현저하게 강하다. 임대료도 처음 계약시와 같은 수준으로 갱신되는 일도 허다하며, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 수많은 퇴거료를 지금 해야 하기도 한다. 또한 오피스빌딩에 불량 입주자가 있는 경우는 그 빌딩을 팔려고 해도 팔 수 없는 경우도 있다.
또한 유통이 저해되고 있다. 매매의 경우 중개 수수료에 부동산 등록 면허세 부동산 취득세 경우에 따라서는 단기 양도과세가 부과되는 경우가 있어 토지 대금의 10%는 세금으로 납부할 각오가 필요하다. 보유는 우대 거래는 냉대라고 하는 현행의 토지제도는 앞으로 부동상을 취득하고자 하는 사람들에게 지극히 불리하게 작용한다.
또 부동산의 매매 정보가 불투명하여 일반 매입자로서는 구입하고자 하는 물건의 실질 가격이나 주변의 거래 가격 사무실의 실제 임대료 등을 좀처럼 알 수 가 없다. 본래 지가는 수익환원법으로 산출되지만 매매 사례 가격이나 시세변동에 휩쓸려 버리게 될 수 있다. 더욱이 매매 물건의 수량조차도 알기 어렵다.
일본의 경우는 이러한 토지 제도가 있기 때문에 부동산이라고 하는 재화는 시장에 나오기도 어렵고 활용하기도 어렵고 매매하기도 어렵다. 가격 기준 역시 명확하지 않은 성질을 가지고 있다. 그렇기 때문에 부동산은 개발 프로젝트에 투자르 ㄹ하든 융자를 하든 담보처분을 하든, 다루기가 어렵다.
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